光房 Light Be

投資物業租基層　商人辦企業　
經濟社會效益兼得（光房系列報導二之一）

週二, 2013-04-09 23:38 — 易汶健 ( InMedia )

 

（獨媒特約報導）到了藍田的居屋單位，按門鈴。門開了，兩個可愛的小男孩擁抱我們的腿，阿娟和Ricky在聊天。還有兩位同住婦女阿琼和阿英，分別在看電視和在廚房弄食材。Ricky（余偉業）是這家屋子的二房東，也是創效企業「要有光」（社會地產）有限公司創辦人及行政總裁。婦女和小孩是合租三房客，來自三個基層單親家庭。單位業主是一名私人物業投資者。整個計劃透過私人市場，善用地產資源，創造經濟和社會效益，解決貧窮問題。

具體來說，地產資源，是指投資者的物業單位，即是「光房」。單位以合租形式租給有迫切住屋困難的單親家庭，而租金是按個別受助家庭的負擔能力而定。

創造基層租務市場

「要有光」在2010年成立。用私人樓宇解決香港深層次矛盾，似乎有點難以置信。Ricky固然認同政府應該幫助基層市民有基本住所，但眾所周知，現在香港沒有租金管制，租住權保障又偏袒業主。他看到香港私人租務市場缺乏供應合宜住房給基層家庭：「要麼租金太貴，要麼環境太差。我希望創造這市場。」



為何會是Ricky開始這大計？他說他願意嘗試新事物，看到有市場需要，之前在商界工作時，接觸不同群體及思維，聽到諾貝爾和平獎得主Muhammad Yunus透過微型貸款改善孟加拉窮人生活的分享，妻子大力支持，也是原因。他現在全職營運「要有光」業務。在記者會過後，陸續有人跟他洽淡出租物業。有 兩家在港島的光房在3月底入伙。也有一些社福機構查詢能否轉介個案。

光房租客為單親家庭

到現在，光房受助對象是單親家庭，因為這個群體的住屋需要最殷切：「在惡劣環境下，女性和兒童容易成為受害者，而在兒童時期成長出現問題，在青少年時間才 解決，需要的資源會更多。此外，如果有成年男性在合租單位，女性或許感到不舒服。要排優先次序，選擇女性和兒童是自然的。」再者，如果婦女是新來港人士， 她們不符合申請公屋資格，只能租住私人樓宇。

2011年香港人口普查顯示，月入少於6,000元的單親女性有12,168人， 當中只要有5%居住不適合住房，那已經有600人，還未計其家庭成員。以每個光房容納3個家庭來計算，香港需要張羅200個光房。Ricky 看準了這個market niche。用另一個角度看，是政府一直沒有提供或規管市場，讓基層單親家庭得到合宜住房，才有這個niche。

他知道政府未來會興建公屋，但政府猶如航空母艦，改變方向需要時間，至少由填海造地到入伙還有數年。這段時間需要有方法照顧基層住屋需要，由私人市場處理較有效率。

對他來說，長期居住公屋或購置物業，未必是基層最好的選擇，因為日後生活或會出現變化，租住房屋數年更配合特定生命階段的發展。他希望日後光房越來越多，不用輪候才能入住。


今回採訪的居屋單位，實用面積554平方呎，三房兩廳。

成為光房租客，條件有三

參與光房計劃主要有三個條件：個案住屋需求越迫切，預計在參與計劃後幫助越明顯，以及家庭遷往新社區會否造成不良影響，例如要付很多交通費才能上班或教會。不過，因為現時光房數目有限，有時即使遇上有需要的家庭，也因為光房面積不合而未能居住。

以阿英兩母子為例，兒子在唸大學，只靠母親收入養家。光房可以讓兒子專心學習，畢業後可以掙錢，分擔財政壓力，自力更生，又騰出光房給其他家庭。阿娟和兒子誠誠之前住在馬頭圍舊樓劏房，地方小而且天花漏水，晚上睡覺常被木蝨咬到，居住環境惡劣（見另文）。連同另一對阿琼兩母子，三個家庭在民間團體轉介下，認識「要有光」。Ricky認為有民間團體介紹，業主對住客較有信心。三個家庭跟業主互相認識，又在嘗試同住順利後，才簽租約，最長3年。



阿娟丈夫年前過身，兩母子搬往馬頭圍劏房，居住環境惡劣。在同根社介紹下，現在住在光房，誠誠也有地方玩玩具。母親感謝Ricky，又繼續在同根社當義工。

租金釐訂透明，租戶按能力交租

「要有光」是一間公司，同時是二房東。賺錢方法就靠租約差價（見主題圖片）。簡單來說，業主放租單位，「要有光」向大業主交租，租金低於市價。「要有光」 再向光房租客收租（例如今次的三個家庭），收到的租金多於繳交的租金，差額就是公司收益及單位管理費。Ricky強調兩點：第一，是業主完全知道光房租客 交多少租金給要有光；第二，光房租客的租金，是租客負擔得來的，例如多數只收取綜援戶租金津貼。因此，光房的單位一定要合租，而單位能夠容納不同家庭。

著重成效評估

Ricky自言不懂如何評定社會效益，例如光房租客入住前後的生活質素變化，於是找來理工大學社會政策研究中心協助評估計劃成果，透過觀察首次光房運作， 構想指標。「做好事一定要有效益，我是商界出身，問題是追求甚麼效益，很多人想到效益就是經濟效益，我想到的是社會效益。」他說。

創投基金支援：人和網絡

「要有光」是「香港社會創投基金」（Social Ventures Hong Kong，SVhk）的其中一個項目。基金本身聚集了各類專業界別人士，支援各項創新事業（其他項目包括「暗中作樂」和「好單位The Good Lab」）。Ricky強調人和網絡十分重要：「這家光房業主和社福機構也是靠SVhk網絡認識的。後來多了宣傳，人家就直接找我聯絡。」計劃也有律師協 助解決租約等法律問題。他相信不少人也願意幫人，每個人也有才能。「要有光」是一道橋樑，配對人手和物質資源。「其實不少業主持有的私人物業，不少都是空 置，但不懂得如何好好運用，你叫業主捐出來，似乎不可能，但樂意借出來幾年，改善基層環境。」他說。

除了業主和社福團體外，其他義工也可以參與光房計劃，例如幫小朋友補習，幫助單位裝修，安排住戶參與社會活動，介紹工作及課程進修。

社會網絡：致勝之道及挑戰來源

整個光房計劃其實是一個business model，但要同時達到社會效益，不是要求公司要「賺到盡」。這個model的成功之道，在於對象及人際關係。受惠對象是單親基層家庭，而且過往居住環 境惡劣，一般較易得到媒體和人們體恤。業主跟Ricky認識，相信「要有光」妥善安排租客；民間團體則要挑選能夠和平共處，以及有脫貧、助人自助信念的租 客，以符合計劃目標。「要有光」本身是SVhk項目，有一群專業人士扶助計劃。出奇的是，「要有光」投入的金錢其實很少，多的反而是時間和精神。計劃的風 險其實很低。

當然，人的能力和網絡有限，單靠Ricky和「要有光」發展基層租房，難免過份樂觀。理由簡單，人際關係是難以複製的，人家是相信你，才願意參與計劃。可行辦法是化整為零，複製business model，很多人運用各自網絡撮合不同團體。

光房計劃不能完全解決住屋及貧窮問題，但其創業意念及著重社會目標，短期解決基層家庭住屋需要，也許比大公司高喊著重社會責任，卻不關顧社區及僱員健康，更顯商界關懷。

採訪、撰文：易汶健、autumnyu
協力：Melody Chan